台北房價真的會跌嗎(二)之一

 

會開始做這些分析,

起因於我覺得台北房價其實很難跌,

至多也僅止於口水政策的影響,

以及在房地合一實施前後有機會下修而已。

但今年中以來,

雖然專家、名嘴等對漲跌意見不一,

但看完某些說房市會泡沬、房市空頭來臨…

房價會跌二、三成的說法,

雖然有可能是因為我太淺了而無法理解…,

但也因為無法說服我,

所以來為自己的想法留個紀錄。

 

前一篇以成本考量剖析房價難跌原因,

這次就從供給與需求方面來看看吧,

我記得從幾年前開始,

台北市房屋,

就一直處於需求大於供給的狀態…

在不用擔心賣不出去的市況下,

很多投資客看準了多數買方只看重金玉其外的外表,

去找賣方不願裝潢而較顯破舊的物件,

把價砍的較市價低,

買進後加上廉價的裝潢,

就可以打著百萬裝潢的良好賣相,

用高於市場的行情賣出,

並賺上百萬以上。

政府要對這些人課稅從來就沒有什麼不對,

畢竟所得稅法的精神是有所得…就課稅,

買賣房屋的投資客既然有所得,

而且好像還不少人傍此為生,

如果對這些投資者的利得不課稅,

對守法繳稅的人當然不公平。

只是課稅的方法…

好像不用像現在的政策想的這麼復雜。

基本上【賣價-買價-相關成本費用=課稅所得】，

然後個人名下供做自用住宅的、2-3年內先賣(買)後買(賣)的不課，

好像就差不多了？

 

來討論這次的重點吧!

為什麼從台北市房屋的供給與需求來看,

房價仍然很難跌,

一、台北市房屋需求數仍遠大於房屋存量

依據內政部不動產資訊平台,

103年第一季台北市的住宅存量是93萬5千多戶,

而同年第2季的統計資料,

台北市戶籍戶數卻有103萬多戶,

概略的來說,

台北市至少仍有9萬多戶的住宅需求短缺,

而且這幾年台北市的住宅需求數據是加大的,

在經濟學上,

需求大而供給少,

本來就是價格上漲的決定因素之一。

 

二、從人口密度上來考量

從全球都市房價前幾名的城市來看,

全球房價第一名的摩納哥(每坪502萬)人口密度高18285人/平方公里,

另房價第二名到第五名的城市房價分別為每坪248萬、195萬、157萬、145萬，

人口密度則分別為倫敦4680、香港6396、新加坡7301、東京5847人/平方公里，

再看看澳門的平均房價,

最近一年是每坪118萬,而人口密度則是19633人/平方公里,

對照到台北市之前報載平均房價每坪6-70萬(註一),

而人口數則是9918人/平方公里,

由此看來以台北市對房屋需求,

加上政府莫名政策的推波助瀾,

未來恐怕還有可能繼續推升房價。

現在房價會下修…

原因恐怕只是因為政府在恐嚇人民,造成人民觀望,

以及想在房地合一實施出脫房產造成短暫的供給增加所致。

等到這些因素消失…

房價回歸市場面,

只怕還是只升不降。

 

註一：

最近期信義體係的資料為65.4萬/坪,永慶體系的資料是每坪80.4萬。

報載103年10月的台北市中古屋平均成交單價則為62.4萬/坪

(待續...)