戀戀蘭陽遊樂園

這段時間來,

政府為了選舉,

急於平息十大民怨之首~台北市的高房價,

於是一波波的祭出打房政策,

致使全台交易量急凍,

買方為了怕買貴停下來觀望,

但賣方也大多不願降價。

房價真的要跌了嗎？

很多專家是說會~~

但如果仔細看政府政策,

卻又令人疑惑？

就我個人看來,

反而覺得至多1-2年內可能會小跌,

但3-4年後,

如果沒有特別的因素,

像是台灣發生了戰爭、伊波拉病毒失控或台北將被海水淹沒這種利空,

房價恐怕只會比現在高,

不會比現在低,

而且…

賣方市場的情形可能更加嚴重。

何以見得,

第一：賣方會將稅負轉嫁買方，

就如賣100元的商品如果要增課10元的稅，

賣方就會賣112元，

5元繳稅外加2元處理費。

如果一下子漲價12%沒人買，

那至少也賣105元，

稅負雙方平均分攤。

所以政府加了稅,

其實是墊高了房屋的成本,

那些稅在房價上反應出來的，

應該不會降，只會增。

會降低的是交易量而不是交易價格。

也因此,

房地合一實施前可能有倒貨潮，

或出現大量高價登錄的情形(把房價做價給親戚以防日後高稅率)

但在房地合一實施後,

如果沒有迫切的資金需求，

原本的賣方更可能乾脆不賣或等到價格划算才會拿出來賣，

房市可能因此供給減少,

賣方市場的態勢會愈趨明顯。

疑惑嗎？

大家不妨設身處地想一下,

如果你買房時房價2000萬,

加上過戶、仲介費(業介慣例2%就40萬了)、裝潢等,

可能就要付出超過2200萬,

放個5年後要出賣的話,

原來的購買再加上5年來的利息成本(扣減房租成本)又1-200萬,

然後賣的時候仲介費又是將近100萬…,

他賣房屋的成本可能就已經到到了2400萬了,

(2000萬房價+裝潢仲介費等200萬+5年2%利息成本(扣房租後)100萬+賣屋仲介過戶費約100萬)

政府再用價差400萬來課個20%稅負80萬元,

那賣方本來要如果想賣2500萬的,

會不會變成2600萬呢？

第二：104年7月1日上路的容積率總量管制對房價的影響？

很多人都忽略到104年7月1日後,

實施容積率總量管制對房價的影響數。

甚至很多人連容積率是什麼都沒搞清楚,

自然也不會去算30幾年前公寓的容積率大約有多少。

但建商知道、也會算,

這就是為何人家能賺錢,

而我們不能。

所謂容積率,

例如容積率225%來說(台北市住三土地大多是225%)

http://www.udd.taipei.gov.tw/pages/detail.aspx?Node=46&Page=2077&Index=5

他代表的是一坪土地能蓋2.25坪的樓地板面積(不含公設),

但在現行法規下,

因為有容積獎勵,

所以一坪土地能蓋到7-8坪樓地板面積也不奇怪(不含公設),

如果再加上公設後,

在台北市一坪價格100萬的建地可蓋10來坪的房子,

那一間20坪的房子,

他的土地成本部分就大約是200萬以下,

再加上建築等有的沒的費用(一坪估8萬,應該不算高),

一間20坪房子的成本是360萬,

360萬成本的房子,

建商含管銷成本及利潤後,

或許賣個7-800萬。

這個價格或許很多人可接受。

但容積率總量管制實施後,

除都市計劃區外容積率只能比法定容積多20%,

台北市一坪住三土地大約只能蓋4坪的房子。

【225% X 1.2(最高容積倍數) X 1.5(假設給了將近50%的公設比)】,

如果台北市一坪住三土地100萬的話,

一坪房子的土地成本爆增到25萬,

20坪房子的成本就變成500+160=660萬,

再加上管銷、建商利潤等,

一間20坪的房子賣個千萬恐怕很正常,

而且20坪的房子室內空間大約只有10坪左右,

也就是說…

如果買的到1坪100萬的建地的話,

房價每坪也是至少50萬。

但事實是,

台北市要買到一坪100萬的建地很難了,

尤其2年前在微風旁潤泰標下的那塊住三停車場,

一坪的價格高達609.6萬。

以那地段來說,

就算可用半價一坪300萬的價格買到土地來蓋房子,

將蓋一間房子他一坪的成本也將上看一坪80-90萬,

那…房價會是多少呢？

新屋一坪最少110~120萬會很奇怪嗎?

寫到此,

為何前一段時間會有建商搶照的新聞,

大家應該可以理解吧,

因為同樣買一塊土地,

能蓋愈多坪數的房子就能創造更多利潤,

而容積率總量管制後,

除了少數已有都市計劃的區域因為容積獎勵可到1.5倍的之外,

老房子已經幾乎不會再有都市更新的價值了,

建商如果要有利潤,

勢必要把賣價開很高,

或買地價格壓很低,

如果都做不到,

台北市就會是一個愈來愈破敗的城市。

那這樣看來,

是開高價賣容易還是低價買土地容易呢?

恐怕還是高價賣容易些。

最好的路也只是建商努力找有都市計劃的地方看有沒有都市更新利益,

但容積限縮,

成本一樣墊高,

房價恐怕還是降不下來的。

至此,

我個的估計是,

2-3年現有的新屋消化完後,

除非建商都不在台北市蓋房子,

或建商都不再蓋房子,

否則成本提高...售價一定得提高。