戀戀蘭陽遊樂園

台北房價真的會跌嗎(二)之一

會開始做這些分析,

起因於我覺得台北房價其實很難跌,

至多也僅止於口水政策的影響,

以及在房地合一實施前後有機會下修而已。

但今年中以來,

雖然專家、名嘴等對漲跌意見不一,

但看完某些說房市會泡沬、房市空頭來臨…

房價會跌二、三成的說法,

雖然有可能是因為我太淺了而無法理解…,

但也因為無法說服我,

所以來為自己的想法留個紀錄。

前一篇以成本考量剖析房價難跌原因,

這次就從供給與需求方面來看看吧,

我記得從幾年前開始,

台北市房屋,

就一直處於需求大於供給的狀態…

在不用擔心賣不出去的市況下,

很多投資客看準了多數買方只看重金玉其外的外表,

去找賣方不願裝潢而較顯破舊的物件,

把價砍的較市價低,

買進後加上廉價的裝潢,

就可以打著百萬裝潢的良好賣相,

用高於市場的行情賣出,

並賺上百萬以上。

政府要對這些人課稅從來就沒有什麼不對,

畢竟所得稅法的精神是有所得…就課稅,

買賣房屋的投資客既然有所得,

而且好像還不少人傍此為生,

如果對這些投資者的利得不課稅,

對守法繳稅的人當然不公平。

只是課稅的方法…

好像不用像現在的政策想的這麼復雜。

基本上【賣價-買價-相關成本費用=課稅所得】，

然後個人名下供做自用住宅的、2-3年內先賣(買)後買(賣)的不課，

好像就差不多了？

來討論這次的重點吧!

為什麼從台北市房屋的供給與需求來看,

房價仍然很難跌,

一、台北市房屋需求數仍遠大於房屋存量

依據內政部不動產資訊平台,

103年第一季台北市的住宅存量是93萬5千多戶,

而同年第2季的統計資料,

台北市戶籍戶數卻有103萬多戶,

概略的來說,

台北市至少仍有9萬多戶的住宅需求短缺,

而且這幾年台北市的住宅需求數據是加大的,

在經濟學上,

需求大而供給少,

本來就是價格上漲的決定因素之一。

二、從人口密度上來考量

從全球都市房價前幾名的城市來看,

全球房價第一名的摩納哥(每坪502萬)人口密度高18285人/平方公里,

另房價第二名到第五名的城市房價分別為每坪248萬、195萬、157萬、145萬，

人口密度則分別為倫敦4680、香港6396、新加坡7301、東京5847人/平方公里，

再看看澳門的平均房價,

最近一年是每坪118萬,而人口密度則是19633人/平方公里,

對照到台北市之前報載平均房價每坪6-70萬(註一),

而人口數則是9918人/平方公里,

由此看來以台北市對房屋需求,

加上政府莫名政策的推波助瀾,

未來恐怕還有可能繼續推升房價。

現在房價會下修…

原因恐怕只是因為政府在恐嚇人民,造成人民觀望,

以及想在房地合一實施出脫房產造成短暫的供給增加所致。

等到這些因素消失…

房價回歸市場面,

只怕還是只升不降。

註一：

最近期信義體係的資料為65.4萬/坪,永慶體系的資料是每坪80.4萬。

報載103年10月的台北市中古屋平均成交單價則為62.4萬/坪

(待續...)